Schlagwort Archiv: Wohnraummiete

Mietrückstände – fristlose und fristgerechte Kündigung

Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses verbunden werden. In beiden jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen Verfahren aus Berlin hatten die jeweiligen Wohnungsmieter die von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht entrichtet. Hierauf haben die jeweiligen Vermieter die fristlose und zugleich … 

Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung – und die Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vormieter

Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen ist bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung auch dann unwirksam, wenn eine “Renovierungsvereinbarung” zwischen dem Mieter und dem Vormieter besteht. In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall bewohnte der Mieter von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 eine Wohnung, die ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem … 

Das Sachverständigengutachten zum Mieterhöhungsverlangen

Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermieters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest … 

Die Mietpreisbremse in Hamburg

Die Veröffentlichung der Begründung ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung der Mitpreisbegrenzungsverordnung. Eine spätere Veröffentlichung führt nicht zu einer rückwirkenden Heilung des Mangels. Mit dieser Begründung hat das Landgericht Hamburg in dem hier vorliegenden Fall die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse für einen 2015 geschlossenen Mietvertrag verneint und gleichzeitig ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona bestätigt. … 

Wohnungsmakler – und der Mitarbeiter des Hausverwalters

Nach der Zielsetzung des Wohnungsvermittlungsgesetzes verliert der Wohnungsvermittler seinen Provisionsanspruch nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 Wo-VermittG in der Regel auch dann, wenn er selbst oder – wenn es sich bei ihm um eine juristische Person handelt – sein Organ zum Zeitpunkt der Vermittlung oder des Nachweises … 

Die möbliert Wohnung für den Sohn – und die ortsübliche Vergleichsmiete

Bezieht sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, ist für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete i.S. des § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berücksichtigen, soweit sich auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen hierfür ein Zuschlag ermitteln lässt. Ein solcher Möblierungszuschlag … 

Die Ablösezahlung bei Unterzeichnung des Mietvertrages

Wenn Jemand eine Wohnung zwar bezieht, aber ein Dritter den Mietvertrag geschlossen hat, ist die Vereinbarung, im Fall der Mietvertragsunterzeichnung eine Ablösezahlung zu leisten, hinfällig. Mit dieser Begründung hat das Amtsgericht München in dem hier vorliegenden Fall die Klage auf Zahlung einer Ablösesumme von 3000,00 Euro abgewiesen. Geklagt hatte eine … 

Erwerb vermieteten Wohnraums durch eine GbR – und die Kündigungsbeschränkung

Ist vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden, so kann sich der Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen, § 577a Abs. … 

Beschädigung der Mietwohnung – und der Schadensersatzanspruch des Vermieters

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung erfordert keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung. In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall verlangte der Vermieter nach einvernehmlicher Beendigung eines über sieben Jahre bestehenden Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung vom Mieter Schadensersatz, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für … 

Der Student als Nachfolge-Mieter

Unter welchen Voraussetzungen berechtigt die lediglich “gefährdet erscheinende” wirtschaftliche Leistungsfähigkeit eines nach dem Tod des ursprünglichen Mieters in ein unbefristetes Mietverhältnis eingetretenen Mieters den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 563 Abs. 4 BGB? Mit dieser Frage hatte sich jetzt der Bundesgerichtshof zu befassen. Anlass hierfür bot ihm ein Fall … 

Gewerbliche Zwischenvermietung – als Werkswohnung

Die Bestimmung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB zur gewerblichen Zwischenvermietung kann auch in Fällen (unmittelbar) anwendbar sein, in denen der Hauptmieter mit der Weitervermietung der betreffenden Wohnung keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt, sondern …

Werkswohnung – per gewerblicher Zwischenvermietung

Die Bestimmung des § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB zur gewerblichen Zwischenvermietung kann auch in Fällen (unmittelbar) anwendbar sein, in denen der Hauptmieter mit der Weitervermietung der betreffenden Wohnung keinen Gewinn zu erzielen beabsichtigt, sondern sie als Arbeitgeber Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stellt. In dem jetzt vom Bundesgerichtshof … 

Verlängerte Verjährungsfristen für Vermieteransprüche

Kann der ein Vermieter die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte sechsmonatige Verjährung seiner gegen den Mieter gerichteten Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache durch formularvertragliche Regelungen (Allgemeine Geschäftsbedingungen) verlängern kann? Diese Frage zur Wirksamkeit derartiger in Formularverträgen im Wohnraummietrecht weit verbreiteten Klauseln hatte jetzt der Bundesgerichtshof zu klären: Anlass … 

Haushaltsnahe Dienstleistungen – und ihre Abrechnung durch den Vermieter

Ein Mieter kann von seinem Vermieter beanspruchen, in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufzuschlüsseln, dass der Mieter zum Zwecke der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann. So muss der Vermieter etwa die Betriebskostenabrechnung so erstellen, dass bestimmte Nebenkosten sowie Kosten für Frisch- und Schmutzwasser nach einzelnen … 

Zahlungsrückstand des Mieters – und die hilfsweise erklärte fristgerechte Kündigung

Nach Ansicht des Landgerichts Berlin kann ein Vermieter zwar seinem Mieter, der sich mit einer bestimmten Miethöhe in Rückstand befinde, fristlos kündigen. Wenn der Vermieter jedoch gleichzeitig vorsorglich fristgemäß kündige, soll diese hilfsweise erfolgte Kündigung unwirksam sein, da mit Zugang der fristlosen Kündigung der Mietvertrag sofort beendet werde. Diese Differenzierung … 

Verwertungskündigung – und der erforderliche erhebliche Nachteil

Unter welchen Voraussetzungen ist die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen beabsichtigter wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (hier: zur Erweiterung eines benachbarten Modehauses) wirksam? Mit dieser Frage hatte sich aktuell der Bundesgerichtshof zu befassen: Anlass hierfür bot ihm ein Fall aus dem Schwarzwald: Die Mieter … 

Der Streit um die von den Schwiegereltern gemietete Wohnung

Bei der Prüfung, ob eine sonstige Familiensache im Sinne des § 266 Abs. 1 Nr. 3 FamFG vorliegt, ist das Tatbestandsmerkmal “im Zusammenhang mit Trennung oder Scheidung” weit auszulegen1. Streitigkeiten aus Mietverträgen über Wohnraum zwischen Schwiegereltern und ihrem Schwiegerkind anlässlich der Trennung ihres Kindes von dem Schwiegerkind können als sonstige … 

Wenn der Vermieter die Wohnung nicht zurück will…

Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht1. An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er – trotz Kündigung des … 

Die geleistete Mietkaution – und die Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters

Hat der Insolvenzverwalter oder Treuhänder eine Enthaftungserklärung gegenüber dem Vermieter des Schuldners abgegeben, sind sämtliche Ansprüche aus dem bestehenden Mietverhältnis der Insolvenzmasse entzogen. Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung erlangt der Mieter die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Mietverhältnis in vollem Umfang zurück. Gerade der Schutz des Vermieters gebietet es, die … 

Kautionsrückzahlung und der Insolvenzbeschlag

Gibt der Insolvenzverwalter für das Wohnraummietverhältnis des Schuldners eine Enthaftungserklärung ab, wird der Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung einer die gesetzlich zulässige Höhe nicht übersteigenden Mietkaution vom Insolvenzbeschlag frei. Eine Nachtragsverteilung kann nach der hier allein in Betracht kommenden Norm des § 203 Abs. 1 Nr. 3 InsO angeordnet werden, … 

Wohnraumkündigungen – wegen Berufsbedarf oder Geschäftsbedarf

Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell mit der Frage zu befassen, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter zum Zwecke der Eigennutzung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken möglich ist und dabei Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfs (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) … 

Schadensersatz wegen vorgetäuschten Vermieterbedarfs – und der notwendige Parteivortrag

Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell (erneut) damit zu befassen, welche Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Ergebnisses der Beweisaufnahme zu stellen sind, wenn der Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs begehrt, weil der Vermieter den in seiner Kündigung geltend gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht verwirklicht. … 

Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfs

Der Bundesgerichtshof hatte sich aktuell mit der Frage zu befassen, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter zum Zwecke der Eigennutzung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken möglich ist und dabei Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfs (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) formuliert. Anlass hierfür bot ihm […]

Lärmbelästigungen – in einem hellhörigen Gebäude

Mit den Anforderungen an die Darlegung eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels (hier: Lärmbelästigungen in einem hellhörigen Gebäude) hatte sich aktuell der Bundesgerichtshof zu befassen: Dabei liegt für den Bundesgerichtshof auf der Hand, dass es einem Mieter, der die Miete wegen Lärms mindert, nicht in erster Linie um die Ursache des … 

Eigenbedarfskündidgung – und die unzumutbare Härte

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, in welchem Umfang sich Gerichte mit vom Mieter vorgetragenen Härtegründen bei der Entscheidung über eine Fortsetzung eines Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB auseinanderzusetzen haben: In dem hier entschiedenen Fall ging es um einen seit 1997 bestehenden Mietvertrag über eine Dreieinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses. […]

Fortsetzung eines Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte

Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, in welchem Umfang sich Gerichte mit vom Mieter vorgetragenen Härtegründen bei der Entscheidung über eine Fortsetzung eines Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB auseinanderzusetzen haben: In dem hier entschiedenen Fall ging es um einen seit 1997 bestehenden Mietvertrag über eine … 

Betriebskostennachforderungen für eine vermietete Eigentumswohnung – und die verspätete WEG-Abrechnung

Die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB gilt auch für die Betriebskostenabrechnung bei einer vermieteten Eigentumswohnung. Der Vermieter der Eigentumswohnung kann nicht allein deshalb noch nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung über die Betriebskosten eine Nachforderung geltend machen, … 

Der vormutlich vorgeschobene Eigenbedarf

Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel (“stimmig”) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf … 

Vorratskündigung wegen Eigenbedarfs

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus1. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit “verdichtet” haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht2. Bundesgerichtshof, Beschluss … 

Der Marihuanavorrat des Mieters – und die bei der Durchsuchung aufgebrochene Wohnungstür

Ein Mieter überschreitet die Grenze vertragsgemäßen Gebrauchs und verstößt gegen seine mietvertragliche Obhutspflicht (§§ 535, 538, 241 Abs. 2 BGB), wenn er in der angemieteten Wohnung illegale Betäubungsmittel aufbewahrt. Der Mieter hat durch die Aufbewahrung der unter Verstoß gegen das Betäubungsmittelgesetz erworbenen Betäubungsmittel in der Wohnung zwar gegen seine vertraglichen … 

Eigenbedarfskündigung durch die Grundstückseigentümer-GbR

Die Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses kann auch auf den Eigenbedarf eines der Gesellschafter der Eigentümer-GbR gegründet werden. Zugleich hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zur Anbietpflicht des Vermieters, der über eine weitere leerstehende Wohnung verfügt, geändert. InhaltsübersichtDer AusgangssachverhaltEigenbedarf eines GbR-GesellschaftersAnbietungspflicht des Vermieters Der Ausgangssachverhalt[↑] In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatten die Mieter im Jahr 1985 […]

Wenn die Polizei die Wohnung verwüstet…

Ein Mieter, der in seiner Wohnung illegale Betäubungsmittel aufbewahrt, verstößt hierdurch nicht gegen seine mietvertraglichen Pflichten und ist daher dem Vermieter auch nicht zum Ersatz von Schäden verpflichtet, die im Rahmen eines gegen den Mieter geführten Ermittlungsverfahrens bei der polizeilichen Durchsuchung der Wohnung entstehen. In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wurde die Wohnung des […]

Wohnungsschäden nach Polizeieinsatz – und die Verantwortlichkeit des Mieters

Ein Mieter, der in seiner Wohnung illegale Betäubungsmittel aufbewahrt, verstößt hierdurch nicht gegen seine mietvertraglichen Pflichten und ist daher dem Vermieter auch nicht zum Ersatz von Schäden verpflichtet, die im Rahmen eines gegen den Mieter geführten Ermittlungsverfahrens bei der polizeilichen Durchsuchung der Wohnung entstehen. In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen … 

Eigenbedarfskündigung durch die Investoren-GbR

Die Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses kann auch auf den Eigenbedarf eines der Gesellschafter der Eigentümer-GbR gegründet werden. Zugleich hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zur Anbietpflicht des Vermieters, der über eine weitere leerstehende Wohnung verfügt, geändert. InhaltsübersichtDer AusgangssachverhaltEigenbedarf eines GbR-GesellschaftersAnbietungspflicht des Vermieters Der Ausgangssachverhalt[↑] In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatten … 

Die 97jährige demente Mieterin – und die fristlose Kündigung

Die Gerichte müssen schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters auch bei einer fristloser Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berücksichtigen. Schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters können daher im Einzelfall zur Folge haben, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB trotz […]

Fristlose Kündigung – und schwerwiegende persönliche Härtegründe des Mieters

Die Gerichte müssen schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters auch bei einer fristloser Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berücksichtigen. Schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters können daher im Einzelfall zur Folge haben, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung im Sinne des § 543 Abs. … 

Verjährte Betriebskostennachforderungen – und die Mietkaution

Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 Abs. 3 BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen. Gemäß § 216 Abs. 1 BGB hindert die Verjährung eines Anspruchs, für … 

Mietkaution – und die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs

Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf1. Dem Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet hat, steht (frühestens) nach Beendigung des Mietverhältnisses und … 

Mietrückstände seit einem halben Jahr

Eine Wohnungskündigung wegen Mietrückständen ist auch dann nicht verfristet, wenn sie aufgrund älterer Mietrückstände erfolgt. In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte die Vermieterin, eine katholische Kirchengemeinde, der Mieterin seit dem Jahr 2006 eine Wohnung in Düsseldorf vermietet. Die Mieterin blieb die Mieten für die Monate Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen […]

Kündigung wegen älterer Mietrückstände

Der Bundesgerichtshof verneint bei einer auf Mietrückständen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB) gestützten fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses die Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB. Die Kündigung ist also auch dann nicht verfristet, wenn sie aufgrund älterer Mietrückstände erfolgt. In dem hier vom Bundesgerichtshof … 

Veräußerung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks – und das Vorkaufsrecht des Mieters

Ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB analog wird bei Veräußerung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks und beabsichtigter Realteilung nur dann begründet, wenn der Verkäufer als Vorkaufsverpflichteter in dem mit dem Erwerber abgeschlossenen Kaufvertrag die Verpflichtung zur Aufteilung übernommen hat. Ob dies der Fall … 

Mietminderung wegen Baulärms

Die Minderung von Miete für eine Wohnung, die nach dem Einzug der Mieterin von erheblichen Bauimmissionen auf einem Nachbargrundstück betroffen ist, kann für die Dauer der Baumaßnahmen gerechtfertigt sein. In dem hier vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall hatte die Mieterin den Mietvertrag über die in Berlin-Mitte gelegene Wohnung im Jahr …